被忽视的租房市场

第三届网易经济学家年会即将在12月19日召开，房地产调控与发展是核心议题之一。财政部财政科学研究所所长贾康（微博）表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，对此有人预期将会引发新一轮的房租上涨。租房市场的结构失衡，已经成了楼市调控的阻碍因素。

住房租赁市场长期被“散养”，已经成为住房供应体系中的短板

中国住房租赁市场是以单独的个体房东为主要供应主体

不同于住房销售市场的热火朝天和政策关照，房改以来，住房租赁市场似乎就一直被“散养”着，租房市场的房源供应也较为单一。

将政府建设的公租房和廉租房刨除在外，中国目前市场化的住房租赁供应方主要是一个个单独的个体房东，需求方也是一个个独立的个人或家庭。

而以个体房东为主要供应方，会造成租房市场的供应量增长受制于新增商品房交易量和自住需求，租房者可供消费的只能是自住需求的剩余。尤其是在政府公租房供应缺位的情况下，这种供给上的被动就更加明显。

由于税收等政策导向，企业参与市场供应的程度偏低

租赁和销售是住房市场中两种基本的流通和消费方式，住房租赁市场与住房买卖市场，应该是两个并重发展的市场，但是中国住房租赁市场中，企业和机构对市场的参与程度偏低，市场结构的明显失衡。

因为住房租赁市场一直被政策边缘化，缺乏应有的鼓励和优惠，税收较高，企业若从事租赁市场经营则要承受较高负担。房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强曾对媒体表示，在许多地方，单位、企业出租住房要缴纳的房产税、营业随、城镇土地使用税、教育附加费、企业所得税等等，高达租赁收入的17%以上。

对于这些税费，个体房东可以利用“阴阳合同”等办法规避缴纳，而且个体房东经营主体极为分散、隐蔽，监管部门也无从监管；但企业若进入住房租赁市场，进行规模化、产能化经营，则需要政府给予一些税收上的优惠和政策引导。

近来政府加强了对租房市场的重视，但也是价格干预为主

房租上涨影响了楼市调控效果，成为推高生活成本的又一因素

在房价畸高时，租房市场本应该成为吸纳需求、为楼市减压的民生出路，但是因为市场发育不成熟，这一作用没有得到实现，甚至在政府对楼市加以调试时，令调控效果“变相打折”。

中国的楼市调控政策以遏制需求方为主，限售、限购等措施都将需求挤入了租房市场，但是租房市场现有的供应下，无法满足这些需求，以至于随着楼市调控效果逐渐显现，房租价格也一路上涨，房租已经成为除了食品支出以往，又一个拉动CPI的主力。

据北京市统计局公布的数据显示，上半年住房租金指数同比上涨12.7%，而城镇人均可支配收入同比上涨10.1%。住房支出的上涨幅度大于人均收入涨幅。

但房租上涨是供求作用的结果，价格管制难以落实

房租的持续上涨令部分地方政府想用价格干预的方式加以控制，但往往缺乏可操作性。7月13日，北京公布实施了新版房屋租赁管理规定。新规首次明确要求，在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。同时明确出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

但是该规定并没有说明，如果出租人违反规定会有何种惩罚办法；而且政府若想监管到每个个体房东的合同实施情况，则几乎不可能。

房租的形成应该是租赁双方自愿成交的结果，行政之手很难干预。而且在城市化进程加剧、城市外来人口不断涌进的情况下，房租上涨是大趋势，控制价格或是遏制需求都是不可取的。

应该对住房租赁市场加以培育，令其成为公租房建设的有力补充

应该鼓励企业参与住房租赁，为住房供应减压

在今年的两会上，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海就提出建议，中国应更多地培育住房租赁市场。

郭松海指出，长期以来，住房供应政策支持房地产开发，忽视住房租赁；而解决住宅问题，需要增加租赁市场的供给，政府应有所作为。他认为，政府在制定城镇年度建造商品房计划的同时，应确定建造公寓式租赁房的年度计划；同时，为了调动开发商开发租赁房的积极性，应该考虑从财政税收政策、相关市政建设税费等方面给予优惠。

只靠政府公租房建设难以满足租房需求

“十二五”时期的保障性住房将重点发展公租房，特别是人口净流入量大的大中城市要较大幅度提高公租房的建设比重。而据经济学者巴曙松（微博）的研究，十二五期间3600万套保障房五年累计需要资金4.8万亿，资金压力很大。可见，只依靠政府的力量不仅难以全面覆盖租房市场的需求，而且将面临资金短缺、政府负债加重等问题。

全国人大财经委副主任委员吴晓灵认为，“规划中的公租房建设，政府包揽还是太多。”她认为，国家现在提供公租房解决"夹心层"的问题是可以的，但不能作为最主要的方式，住房租赁还是应该以市场为主。

结语：租房市场本应该成为为楼市减压的民生出路，但因为长期缺乏政策支持，市场结构失衡，供应主体单一，以致于“逢楼市调控房租必涨”。政府公租房建设只能解决部分低收入群体的基本住房需求，更多租房需求还是应该依靠对住房租赁市场的培育，靠市场来解决。