兔年二手楼市或先抑后扬 二手写字楼被看好

楼市迎来新一轮调控 CFP/图

26日，国务院出台“新国八条”，研究部署新一轮房地产市场调控措施，包括二手房营业税未满5年全额征收、二套房贷首付不低于六成。专家预测，兔年广州二手楼市“先抑后扬”几率大。

来自中介的数据显示，2010年广州总体二手住宅套均总价比2009年增加了20.16万元/套，涨幅达29.5%。

二手楼市“先抑后扬”几率大

数据显示，2010年广州全市10区全年的二手住宅登记宗数为95939宗，同比减少13.9%，占一、二手住宅成交量总和的62.4%，比重创了最近十年的新高，可见广州二手市场已起到绝对主导作用。

满堂红研究部高级经理周峰预测，“兔年”上半年基本上会围绕继续收紧信贷规模等“做文章”，同时，地方政府对限购政策何时放松还有“不明确性”，二手市场在经历3、4月份的一波“阳春高潮”后，会马上转入短期调整，上半年的成交量将比去年同期缩减两成左右。对于国务院出台的“新国八条”，周峰表示，新政策对广州的影响在上半年会比较明显，可能会令上半年的一手、二手楼成交大幅减少。但新政策具体对广州的影响还要看广州的执行力度，而目前房管局对于查清夫妻共有财产还比较困难。

周峰表示，下半年部分压抑的需求会快速入市，且在新取房产证的次新房供应配合下，整个下半年的成交量将比去年同期略微增加，故预计全年的广州二手住宅登记量比2010年缩减10%。周峰判断，房产商在郊区或者中心区外围降价可能会使房价到达政府调控预期，故全年二手成交量可能会下降四成左右。

价格方面，从统计数据看，2010年平均同比涨幅在30%以上，2011年的涨幅或许缩窄到20%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。而白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领先于全市，珠江新城板块2万元/平方米以下的物业将会逐步消失。

二手住宅年度增值20万元/套

满堂红研究部将2009年、2010年全年广州市各区二手住宅买卖套均总价做对比发现，2010年广州总体二手住宅套均总价为88.43万元/套，比2009年增加了20.16万元/套，涨幅为29.5%。二手住宅套均总价变化幅度最大的是花都区，达到53.1%，而天河区的二手住宅套均价为111.36万元，绝对数值增加32.29万元/套，位居各区之首。二手物业增值，主要是市政配套设施完善、旧城改造刺激新生需求、购房投资理念逐渐普及等因素所致。

今年二手写字楼被看好

去年，在住宅市场接连遭受调控政策打压的前提下，部分资金相对充裕的投资客开始转移到二手写字楼市场，但从实际成交的个案看，投资客的操作对象较偏向于专业市场的附属写字楼和传统商务区的写字楼物业，譬如环市西路广州美博服装城6至12层共有259宗写字楼交易，排在年度二手写字楼宗数首位；而光大银行大厦两层写字楼交易则位居套均面积的头位。

周峰分析，二手写字楼物业市场在2010年的表现可圈可点，但未能形成“多点开花”的局面，买家以个人名义操作为主，投资、保险、商贸等企业入市比例不算高，故大面积的成交个案不多。2011年才是广州商用物业市场成交爆发的重要时刻，估计保险企业会大举入市，但“鱼龙混杂”的市场仍有可能令部分投资客操作失误。

2009年12月至2010年12月广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价走势图（单位：元/平方米）

2009年、2010年广州市各区二手住宅买卖套均总价对比表（单位：万元/套）

总体 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 萝岗

2009年 68.27 83.87 58.21 72.75 79.07 54.35 52.63 63.58 29.87 25.93

2010年 88.43 98.74 73.18 95.13 111.36 70.49 66.54 83.70 45.72 38.44

数值变化 20.16 14.87 14.97 22.38 32.29 16.14 13.91 20.12 15.85 12.51

同比 29.5% 17.7% 25.7% 30.8% 40.8% 29.7% 26.4% 31.6% 53.1% 48.2%

来源：满堂红研究部

孟庆利